Fallstricke der Vermietung via Airbnb & Co

31. Jänner 2020 – need2know

Viel hat sich im vergangenen Jahrzehnt zur immer beliebter werdenden kurzzeitigen Vermietung von Wohnung, wie über Airbnb, getan. Allerdings ganz klar sind die Grenzen der Zulässigkeit noch nicht. Neben den öffentlich-rechtlichen Themen lauern auch im Miet- und Wohnrecht beachtliche Hürden.

 

Zeitbeschränkung bei Vermietung von Wohnungseigentum

Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich dazu berechtigt, seine Eigentumswohnung zu vermieten. Abweichendes für den Bereich der Kurzzeitvermietung hat der Oberste Gerichtshof (OGH) allerdings bereits 2011 entschieden: Die Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung ist nur zulässig, wenn sie von der Widmung im Wohnungseigentumsvertrag gedeckt ist (3 Ob 158/11y). Erfahrungsgemäß fehlt in diesen Verträgen in aller Regel eine ausdrückliche Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung. Damit handelt es sich um eine Widmungsänderung nach § 16 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), welche, sofern sie schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt (dies sieht der OGH schon in der „hohen Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen“), die Zustimmung aller anderer Wohnungseigentümer braucht – oder hilfsweise die des Bezirksgerichts. Ersteres ist praktisch je nach Größe des Wohnhauses schwer bis unmöglich zu bewerkstelligen. Der Gang zu Gericht wird von vielen gescheut. Ohne eine Widmungsänderung steht es jedem einzelnen Wohnungseigentümer frei, die Kurzzeitvermietung durch Unterlassungsklage zu verhindern.

In einer Entscheidung aus 2014 hat der OGH einen Zeitraum von zwei bis 30 Tagen als (eine Widmungsänderung auslösende) Kurzzeitvermietung angesehen (5 Ob 59/14h). Für Diskussionen hat jüngst eine bezirksgerichtliche Entscheidung gesorgt, welche diesen Zeitraum auf sechs Monate ausdehnt. Gänzlich aus der Luft gegriffen erscheint diese Auffassung des Bezirksgerichts nicht: Das österreichische Recht sieht nämlich an einer anderen Stelle, im sog „Philharmonikerparagraphen“ des § 1 Abs 2 Z 3 lit a Mietrechtsgesetz (MRG) – einer Ausnahmebestimmung für die kurzfristige Vermietung bestimmter Wohnungen – eine Maximaldauer von einem halben Jahr vor. Für die Gleichsetzung „Kurzzeitvermietung“ mit „unter sechs Monaten“ im Miet- und Wohnrecht gibt es also durchaus Argumente.

 

Wie sieht die Rechtslage bei Untervermietung aus?

Wohnungsmieter riskieren bei einer Kurzzeitvermietung noch mehr. Das MRG erlaubt vertragliche Untermietverbote aus wichtigem Grund, etwa wenn der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll oder die Untervermietung gegen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins erfolgt. Davon wird auch regelmäßig von Vermietern Gebrauch gemacht. Die Kurzzeitvermietung stellt häufig einen Kündigungsgrund dar, das bestätigt auch ein OGH-Urteil aus 2018 (7 Ob 189/17w). In diesem Fall nutzte die Kurzzeitvermieterin die von ihr gemietete Eigentumswohnung zumindest teilweise auch selbst. Damit war der – im „Regelfall“ der Kurzzeitvermietung eingreifende – Kündigungsgrund der gänzlichen Untervermietung zwar nicht erfüllt. Allerdings sah der OGH das Kündigungsbegehren trotzdem als berechtigt an, denn die Wohnung wurde zu einem unverhältnismäßig hohen Entgelt untervermietet. Ein solches liegt grundsätzlich dann vor, sobald der lukrierte Untermietzins den Hauptmietzins um 80% oder mehr übersteigt. Der OGH nahm diesen Vergleich nun nicht auf Monatsbasis, sondern solcherart vor, dass er den Hauptmietzins für die Wohnung auf einen Tagesmietzins herunterrechnete und anschließend mit dem für die Untervermietung verlangten Entgelt verglich. Den „Regelfall“ der gänzlichen Untervermietung einer ansonsten leerstehenden Wohnung betrifft dies indes nicht; er bleibt mietrechtlich problematisch, egal wie hoch oder niedrig der verlangte Preis ist.

 

Welche anderen rechtlichen Aspekte müssen bei der Vermietung berücksichtigt werden?

Dem Gewerberecht unterliegt die „bloße Raummiete“ grundsätzlich nicht, sondern nur die Beherbergung. Ob eine solche vorliegt, hängt von den erbrachten Nebenleistungen ab (zB tägliche Reinigung von Handtüchern und Bettwäsche begründet einen Beherbergungsbetrieb, die bloße Endreinigung der Wäsche ist aber unschädlich). Das war zumindest bis zu einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH) aus dem Februar 2019 (Ra 2018/04/0144) die verbreitete Auffassung. Das Höchstgericht brachte diese Abgrenzung jedoch erneut ins Wanken, indem es auch das Auftreten nach außen miteinbezog und das Anbieten über eine Internetplattform als für einen Gewerbebetrieb ausreichend ansah, unabhängig davon, dass bloß eine Endreinigung erfolgte. Auch wenn die Vermietung grundsätzlich der Gewerbeordnung unterliegt (was künftig vielfach der Fall sein könnte), bedeutet dies aber noch keine unüberwindliche Hürde, denn unter bestimmten Voraussetzungen (maximal zehn Betten) handelt es sich nicht um ein reglementiertes, sondern um ein freies Gewerbe, für das kein Befähigungsnachweis erforderlich ist. Selbst wenn diese Grenze überschritten ist, tun sich für manche (akademisch gebildete) Kurzzeitvermieter unerwartete Lösungswege auf, reicht für die Ausübung des reglementierten Gastgewerbes doch der Abschluss eines beliebigen Universitätsstudiums. Als einziger „Wermutstropfen“ verbleiben die Kammerbeiträge und die gewerbliche Sozialversicherung. Insgesamt erscheinen die gewerberechtlichen Erfordernisse nach wie vor einfacher zu erfüllen als so manche der Zivilgerichte.

Im Abgabenrecht spielt die Ortstaxe eine Rolle, die in Wien bei einem Aufenthalt von unter drei Monaten fällig wird. Ob und wie hier auch die Bauordnung in Zukunft eine Rolle spielen wird, bleibt abzuwarten.

Im kürzlich veröffentlichen Regierungsprogramm hat zuletzt auch die neue türkis-grüne Regierung angekündigt, man wolle Maßnahmen prüfen, damit „Wohnungen, die für den ganzjährigen Wohnbedarf errichtet worden sind, den hier lebenden Menschen zur Verfügung stehen“. Konkret soll eine Nutzung von privatem Wohnraum für touristische Zwecke nur mehr für maximal 90 Tage im Jahr erlaubt sein, gekoppelt mit einer Registrierungspflicht für die Kurzzeitvermieter beim Finanzamt. Wo und in welcher Form das umgesetzt wird, ist derzeit noch nicht bekannt.

 

Conclusio

Zusammengefasst zeigt sich, gleich ob Mieter oder Wohnungseigentümer, die Kurzzeitvermietung ist in vielen Fällen durch Normen und Vereinbarungen des Zivilrechts verboten. Um sich nicht dem Risiko einer Klage auszusetzen, sollte sich jeder, der die kurzfristige Vermietung einer Wohnung plant, im Vorhinein gut informieren, ob er dies nach seinem Miet- oder Wohnungseigentumsvertrag auch darf – das vor allem auch vor dem Hintergrund anstehender Gesetzesänderungen.

 

Autoren:
Michaela Pelinka
Philipp Bertsch

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Michaela Pelinka

Praxisgruppen
Liegenschafts- und Mietrecht

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